タワマン節税はタワーマンションの購入により、相続税対策を行う方法です。タワマン節税の仕組みと、2024年1月からの新しい評価方法を解説します。

タワーマンションは開放的な空間・眺望・立地などから人気が高く、相続税対策にも活用されてきました。

しかし、2024年１月1日からは評価方法が見直されています。相続税対策にタワーマンションを活用する際は、見直された内容も把握しましょう。

• タワマン節税（タワーマンション節税）とは
• タワーマンション購入で節税が期待できる3つの仕組み
• ①1戸あたりの相続税評価額が抑えられる
• ②高層階ほど購入価額と相続税評価額の差が大きい
• ③小規模宅地等の特例が適用されるケースが多い
• 2024年に変更されたタワーマンション評価方法の内容
• 区分所有補正率の計算の仕方
• 2024年からタワーマンションの評価方法が改正した理由
• 評価方法の改正のイメージ
• タワーマンション評価方法の改正の影響
• 経理を自動化し、業務を効率的に行う方法
• まとめ
• よくある質問
• タワマン節税で期待できる効果は？
• 2024年1月から施行された改正の内容は？

タワマン節税とは、物件の市場価格と相続税評価額の差を利用した節税方法です。

相続対策では、不動産を活用するケースが多く存在します。これは、現金や有価証券などの相続評価が基本的に相続開始時の時価が基準となる一方、不動産は時価ではなく、路線価（土地の部分）や固定資産税評価額（建物の部分）が基準となるためです。

たとえば、購入した不動産の相続税評価額が物件の時価よりも7～8割ほど低ければ、それだけ相続税の課税基準となる金額が低くなります。結果として、相続税の節税につながる仕組みです。

特に、タワーマンションは1棟の物件に多くの戸数があり、1戸当たりの土地の相続税評価額は低くなる傾向にあります。

また、タワーマンションは、高層階ほど市場価値が高くなりやすい物件です。このような特性から、タワーマンションを活用した節税が注目されました。

タワーマンション購入で節税が期待できる仕組みには、次の3つが挙げられます。 各項目の詳細を解説します。

タワマン節税の仕組みのひとつは、1棟に多数の住戸があるタワーマンションの特性から、1戸あたりの相続税評価額が抑えられる点です。

マンションの土地部分（敷地権）の相続税評価額は、次の式で計算されます。 上記のように、タワーマンションの土地の相続税評価額は、マンションの敷地全体の評価額に、所有する敷地権の割合を乗じて計算します。

タワーマンションの平均総戸数は300戸ほどといわれており、1棟に1,000戸を超えるタワーマンションも珍しくありません。

戸数が多くなるほど1戸当たりの敷地権割合は低くなり、土地の相続税評価額も少なくなる仕組みです。

不動産の相続税評価額は、土地部分と建物部分の評価額を合算して計算されます。建物部分の計算式は次の通りです。 つまり、タワーマンションの各住戸の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じ価額です。

タワーマンションの高層階は、部屋から街が一望できる、美しい夜景が見られるなどの眺望の良さから、人気の高い物件です。

しかし、固定資産税評価額は専有面積や建物の材料、施工方法などによって決定され、高層階の市場価値が反映されるわけではありません。

物件によっては相続税評価額が市場価格よりもかなり低い価額となる場合もあることから、タワーマンションの購入により、相応の節税効果が見込めます。

タワーマンションは、「小規模宅地等の特例」を適用しやすい点もメリットです。

小規模宅地等の特例では、亡くなった人の自宅や事業に用いられた宅地の評価額が、一定の要件のもとで減額されます。

たとえば、 亡くなった人の居住用の宅地の場合、330㎡を限度に80％が減額されます。相続税評価額が1億円で対象となる土地の面積が200㎡であった場合、1億円の80％にあたる8,000万円が減額されて、相続税評価額は2,000万円となるわけです。

タワーマンションはひとつの敷地に対する戸数が多く、敷地権割合も低くなりやすい点が特徴です。所有する住戸の面積が小規模宅地等の特例の対象となる場合も多くなることから、相続税評価額を抑えやすい利点があります。

タワーマンションの購入は、税制上、有利な側面が存在します。国は公平な租税評価の確保の観点から、タワーマンションを含む居住用区分所有財産の評価の見直しを行いました。

2024年1月1日以降、相続や遺贈、贈与で取得した居住用区分所有財産は、次の評価方法で評価額が計算されます。 タワーマンションの相続税評価額が、「土地（敷地利用権）」と「建物（区分所有権）」の価額を合算する点に変更はありません。

主な変更点は、従来の土地と建物の計算式に「区分所有保有率」が加わった点です。区分所有補正率には、建物の総階数や所在階が指数のうちに含まれています。この変更により、市場価格と相続税評価額の乖離の是正を図っています。

区分所有補正率は、次の項目を順に計算します。

項目	計算方法
評価乖離率	評価乖離率＝A + B + C + D + 3.220 ・A：一棟の区分所有権物の築年数 × △0.033 ・B：一棟の区分所有建物の総階数指数 × 0.239 ・C：一室の区分所有権等に係る専有部分の所在階 × 0.018 ・D：一室の区分所有権等に係る敷地持分狭小度 × △1.195
評価水準	評価水準（評価乖離率の逆数）＝1 ÷ 評価乖離率
区分所有補正率	・評価水準＜0.6：評価乖離率 × 0.6 ・0.6≦評価水準≦1：補正なし ・1＜評価水準：評価乖離率

出典：国税庁「「居住用の区分所有財産」の評価が変わりました」

評価乖離率は、築年数や総階数指数（地階を含まない総階数を33で割った数値）、部屋のある所在階などをもとに計算します。その評価乖離率の逆数を「評価水準」として、区分所有補正率を計算する仕組みです。

評価水準が0.6未満の場合、市場価格との乖離が大きいと考えられるので、区分所有補正率の計算により相続税評価額が引き上げられます。評価水準が0.6から1であった場合は、区分所有補正率による補正は適用されません。

一方、評価水準が1を超える場合には市場価格を超えていると考えられるため、区分所有補正率の計算により、相続税評価額は引き下げられます。

居住用の区分所有財産、いわゆる分譲マンションの評価方法が改正された理由は、相続税評価額と市場価格との乖離が問題視されたためです。

国税庁の「マンションに係る財産評価基本通達に関する有識者会議について」で報道発表された資料によると、マンションの相続評価額と市場価格の乖離率は2018年で2.34倍まで拡大しました。

出典：国税庁「マンションに係る財産評価基本通達に関する有識者会議について」をもとに作成

マンションの相続税評価額と市場価格の乖離には、建物の評価額に市場価格に含まれる「総階数」や「所在階」などが考慮されていない点が理由に考えられます。タワーマンションでは、敷地持分が狭小となってしまう点も問題です。

上記の理由から、築年数や総階数指数、所在階や敷地持分狭小度を考慮した評価乖離率を計算し、そこから評価水準をもとに、区分所有補正率による補正を行う新たな評価方法が開始しています。

国税庁の「マンションに係る財産評価基本通達に関する有識者会議について」で報道発表された資料によると、改正後のイメージは次の通りです。

出典：国税庁「マンションに係る財産評価基本通達に関する有識者会議について」をもとに作成

上記のように、評価水準（相続税評価額を市場価格理論値で割った数値）が60％未満のマンションでは、60％になるまで相続税評価額が補正されます。

60％の割合が設定された理由は、一戸建ての相続税評価額が市場価格の約60％となっており、バランスが考慮されたためです。

居住用区分所有財産の評価方法の見直しにより、評価水準が60％未満の物件では相続税が引き上げられます。タワマン節税は、以前と比較すると節税効果が見込めなくなりました。

特に、高層のタワーマンションほど、今回の改正の影響を受けます。評価乖離率には「総階数指数」が設けられているほか、総階数が高いほど「所在階数」が高くなるケースが多くなり、「敷地持分狭小度」も小さくなると考えられるからです。

なお、今回の改正を受けて、国税庁のホームページでは「居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書」が公表されています。

エクセルで計算できるので、新たな評価方法での相続税を知りたいときに便利です。

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タワマン節税は高層階ほど効果が見込めたことから、富裕層を中心に相続税対策で活用されてきました。

国は、タワーマンションを含む分譲マンションの市場価格と相続税評価額の乖離を問題視し、居住用区分所有財産の評価方法を見直しました。この見直しにより、以前のような大幅な節税は期待できなくなるでしょう。

居住用区分所有財産の評価の変更は、2024年1月1日以降の相続や贈与などに適用されます。今後、タワーマンションの相続や贈与を予定している人は、見直された評価方法に則って適正に評価額を計算しましょう。

相続税評価額と市場価格の差により、相続税の節税が期待できます。

タワマン節税の効果を詳しく知りたい方は「タワーマンション購入で節税が期待できる3つの仕組み」をご覧ください。

区分所有補正率により、相続税評価額と市場価格の乖離を是正する措置が行われました。

改正内容を詳しく知りたい方は「2024年に変更されたタワーマンション評価方法の内容」をご覧ください。