家賃収入が年間20万円以上となる場合は確定申告が必要です。これを行わないとペナルティを課せられることもあるため、注意しなければなりません。

本記事では、家賃収入で経費となる項目や確定申告の流れ、申告方法を解説します。「家賃収入で節税をしたい」「家賃収入の申告方法を知りたい」とお悩みの方は参考にしてください。

• 家賃収入が年間20万円以上ある場合は確定申告が必要
• 家賃収入にかかる税金とは
• 家賃収入には所得税と住民税が課せられる
• 家賃収入がある物件は住宅ローン控除は適用できない
• 家賃収入がある場合に経費にできるもの
• 租税公課
• 保険料
• 建物の維持に必要な費用
• 減価償却費
• 未収の家賃
• その他
• 家賃収入がある場合に経費にできないもの
• 借入金のうち「元本分」
• 所得税・住民税
• プライベートと判別が難しいもの
• 賃貸経営に関わらない私生活に発生した交通費・通信費・自宅の修繕費など
• 家賃収入の確定申告方法
• 1.申告方法を決める
• 2.確定申告に必要な書類をそろえる
• 3.確定申告書類を作成して提出する
• 確定申告の提出期限
• まとめ
• 確定申告を簡単に終わらせる方法
• よくある質問

家賃収入の所得区分は「不動産所得」にあたります。不動産所得の金額が年間で20万円超であれば、確定申告が必要です。所得とは、収入から必要経費を差し引いた金額を指します。

入居時の礼金や、契約更新時の更新料がある場合はその分も家賃収入に含まれます。不動産所得が年間20万円以下の場合、確定申告は不要ですが、申告によるメリットがある場合もあります。

たとえば、不動産所得は総合課税に分類されるため、損益通算が行えます。損益通算とは、ほかの所得と合算した金額で所得税額を算出できる制度です。

不動産所得がマイナスになってしまった場合、給与所得などほかの所得と損益通算し所得税額を下げることで、節税ができます。

単に家賃収入が年間20万円以上かだけでなく、自身の所得をすべて確認し、確定申告を行うかどうか判断しましょう。

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「損益通算とは？ 対象となる所得や適用されるケースをわかりやすく解説！」

適切な節税のためには、家賃収入にかかる税金の仕組みを理解する必要があります。以下では、家賃収入にかかる税金や、その計算方法について解説します。

家賃収入を得た際にかかる税金は、所得税と住民税です。

所得税の税率は、課税される所得の金額（1,000円未満の端数を切り捨てた後の金額）に対し、5～45％の7段階に分けられます（分離課税に対するものなどを除く）。

なお、金額と税率の関係は以下の速算表を用いて簡単に計算できるので、ぜひ参考にしてみてください。

課税対象の所得金額	税率	控除額
1,000円〜1,949,000円	5％	0円
1,950,000円〜3,299,000円	10％	97,500円
3,300,000円〜6,949,000円	20％	427,500円
6,950,000円〜8,999,000円	23％	636,000円
9,000,000円〜17,999,000円	33％	1,536,000円
18,000,000円〜39,999,000円	40％	2,796,000円
40,000,000円以上	45％	4,796,000円

出典：国税庁「No.2260　所得税の税率」

また、住民税も所得金額をもとに算出されます。所得税と住民税の具体的な計算方法を、以下で解説します。

所得税は以下の計算式で算出します。

所得税率は累進課税制度が採用されているため、課税対象となる所得金額によって異なります。課税対象となる所得金額は以下の計算式で算出します。

住民税は地方税のひとつで、1月1日時点で住民登録をしていた都道府県や市区町村の自治体に納める税金です。

住民税は、所得金額をもとに算出されます。基本的には道府県民税4％、市町村民税6％を足した10％程度ですが、超過課税を徴収している自治体もあるため、地域差が発生する場合があります。

また、居住用の家賃収入は課税されませんが、オフィスや店舗の家賃など、事業用の家賃収入が1,000万円以上となる場合には消費税も課せられます。

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「個人事業主が払う税金はいくら？計算方法と節税のポイントを解説」

住宅ローン控除を受けるには、一定の条件を満たす住宅を所有し、その住宅に住んでいることが条件とされています。

家賃収入を得ている物件は第三者に営利目的で貸し出しているため、住宅ローン控除は適用されません。ただし、自宅としても使用している賃貸物件の場合、自宅として使用している部分の住宅ローン控除は可能です。

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「住宅ローン控除の対象とは？計算方法や確定申告の方法まとめ」

家賃収入で発生した必要経費を把握し計上することで、不動産所得を減らし所得税を抑えることができます。

ここでは、節税につながる必要経費として計上できるものを、勘定科目別に解説します。

不動産収入を得るために支出した費用は必要経費として扱えるので、忘れずに計上しましょう。

租税公課とは、国や地方に納める税金（租税）と、公共団体へ納める会費や罰金など（公課）を合わせた勘定科目です。

固定資産税は、土地や家屋を所有することで毎年課される税金です。

毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に対し、自身の居住地の地方自治体より年度初めに納付通知書が送られます。納付は年4回の分割または一括を選ぶことができます。

都市計画税は、地方税法により、市街化区域にある土地や建物に対して下水道や生活道路などの整備、拡充を目的として市町村が課す税金です。固定資産税とは違い、すべての土地や建物が対象ではなく、市街化区域内の土地、建物に対して課税されます。

登録免許税は、所有権保存登記や移転登記などの不動産登記の際に課税される税金で、登記料と呼ばれることもあります。納付は登記申請の際に行います。

不動産取得税は、土地や建物の取得や増改築の際に一度だけかかる税金です。事業用として使用する場合は経費にできます。

個人事業税は、前年度の所得が290万円以上ある場合に発生する税金で、都道府県に納付します。確定申告を行っている場合は、住所を管轄する税務署から納付書が送られます。

火災保険・地震保険・施設賠償保険など自身で負担した保険料は、その年にかかった保険料分のみ経費として計上できます。

建物の維持に必要な、管理費や共益費、修繕費も経費として計上できます。

ただし、耐震補強やフルリノベーションなど、現在の建物の価値を高めたり、建物の寿命を延ばしたりするような工事は固定資産税の対象になります。

土地以外の建物や備品、車など、月日の経過とともに価値が下がる固定資産を「減価償却資産」といいます。

減価償却資産の取得費用は、取得した年に全額経費となるのではなく、減価償却資産の耐用年数の期間中に分割して減価償却費として経費計上します。

資産によって耐用年数と償却率が定められており、建物であれば木造や鉄筋コンクリートのような構造に応じて変動します。

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「減価償却とは？確定申告前に知っておくべき減価償却資産の計算方法について解説」

出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」
出典：国税庁「減価償却資産の償却率等表」

回収できないことが確実となった家賃は、場合によっては経費として計上が可能です。

たとえば、支払いが遅延して滞納するだけでなく、夜逃げなどで回収の見込みがなくなってしまうケースもあります。

債権の回収不能が確実となることを「貸し倒れ」といいます。本来であれば回収できていたはずの家賃が貸し倒れとなった場合、条件によっては損失として処理できます。経費計上は、貸し倒れが確実となった年の分として行います。

ただし、経費として計上できるのは、事業として不動産を貸し付けている場合のみです。事業としての規模かどうかは、社会通念上事業と呼べる実態かどうかで判断されますが、どちらか判断できない場合は税務署に相談しましょう。

事業としての家賃でないと判断される場合は、税金の修正申告を行うこともできます。

自身の所有する物件の入居者関連の管理を行う会社へ支払う管理代行手数料や、確定申告や登記申請の代行を依頼した際の報酬も経費として計上できます。

また、物件の管理や契約に関わる交通費や水道光熱費、借入金の利子なども経費計上が可能です。

しかし、必要以上に出費を多くするなどの行き過ぎた節税は、所得税の還付金額以上の出費となってしまい、かえって損をしてしまう場合があります。

また、経費が増えることで所得が少額になったり、マイナスの年が続いたりすると金融機関からの融資が受けづらくなる可能性があります。

家賃収入に関連していても、経費としては計上できない費用があります。経費として認められない費用を計上すると、不正な申告につながるので注意しましょう。

以下で詳しく解説します。

借入金の利子は経費として計上できますが、元本の返済分については経費として扱うことができません。

所得税や住民税にかかる税金は租税公課に含まれないため、経費計上はできません。

出典：国税庁「確定申告書等作成コーナー よくある質問」

スーツやカバンなど、プライベートでも使用する可能性が高い物に関しては区分することが難しいとされ、経費計上はできません。

自宅としても使用している賃貸物件や、個人と仕事兼用でインターネットを利用している場合などは、経費として扱うことができます。

ただし、賃貸経営分のみ経費として計上するため、「家事按分」をして事業にかかった分の費用を算出する必要があります。

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「個人事業主が経費にできるものは？確定申告に役立つ判断基準や具体例を解説」

確定申告は申告方法や所得の種類によって必要な書類が異なります。事前に申告方法を決め、必要な書類を確認しましょう。

確定申告の申告方法には青色申告と白色申告があります。

青色申告をするためには、事前に「開業届」と「青色申告承認申請書」を所轄の税務署に提出しなければなりません。この届出をしなければ自動的に白色申告になります。

青色申告は事前に届出をしたり、複式簿記での記帳が必要だったり手続きが煩雑ですが、その分さまざまな節税メリットを受けることができます。

白色申告は青色申告のような節税メリットは少ないものの、事前の手続きもなく、帳簿づけも簡易なため、会計知識がなくても問題ありません。

それぞれの特徴を把握して、自身に合った申告方法を決めましょう。

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青色申告とは？白色申告との違いや豊富なメリット、必要な準備・書類を解説
白色申告とは？メリット・デメリットや必要書類の書き方、提出方法も解説

確定申告書を作成する際に、必要な数字を導き出すための根拠として、事前に以下の書類を準備しておきましょう。

入手先・送付元	事前に準備しておくべき書類
勤務先	・源泉徴収票
不動産会社	・不動産売買契約書 ・売渡精算書（不動産を売買した際の費用明細がわかるもの） ・譲渡対価証明書（マンションを土地と建物に按分した際の割合を示すもの） ・家賃送金明細書 ・賃貸契約書
融資元	借入金の返済予定表
修繕を請け負った会社 （修繕した場合）	・修繕の見積書 ・修繕の請求書 ・修繕の領収書
地方自治体	・固定資産通知書 ・火災保険、地震保険などの証券 ・そのほか、管理費や修繕積立金がわかる通帳など

上記は正確な収入や経費を計算するために必要な書類です。契約時や入居時など、すでに送付されていて手元にある書類などは、ひとつにまとめて保管しましょう。

家賃収入の確定申告には、以下の書類の作成・提出が必要です。

これらの書類は、税務署の窓口や国税庁のホームページにある確定申告書等作成コーナーで入手できます。前述の書類を用意の上、申告書類の作成を行います。

確定申告書類の提出方法は、以下の3通りです。

窓口へ提出する場合は、上記の必要書類と本人確認書類を、住所地などの所轄税務署へ持参します。

税務署に設置してある時間外収受箱への投函も可能で、24時間いつでも提出できるため、必要に応じて活用しましょう。

郵便または信書便により、住所地などの所轄税務署に提出することもできます。一部の税務署では、事務の集約処理のため、送付先が業務センターあてである場合もあります。対象の税務署は国税庁のウェブサイトや所轄税務署に確認してください。

また、確定申告書は信書に該当するため、郵便物・信書便物以外の荷物扱いでは送付できない点に注意しましょう。

e-Taxを利用して、オンラインでの提出も可能です。スマートフォンやパソコンで作成した申告書を、データとして送信します。

freee会計では、確定申告に必要な書類を簡単に作成できます。会計知識がなく不安な方やはじめて確定申告される方はfreee会計の利用もおすすめです。

出典：国税庁「申告書の提出方法」

確定申告書の提出期限は、原則翌年の2月15日から3月15日までの1ヶ月間です。

確定申告の必要があるにもかかわらず、期限内に申告しなかった場合は無申告加算税、税金の納付が遅れた場合には延滞税が加算されてしまうため、余裕をもって準備を進めましょう。

出典：国税庁「No.2024 確定申告を忘れたとき」

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家賃収入など、不動産所得がある場合には、確定申告をしなければなりません。確定申告をする際は不動産所得金額や納める税額の計算、必要書類の準備など、さまざまな作業が必要です。

また、不動産投資をする過程では、多くの経費が発生します。節税をするためにも、経費のチェック漏れがないようにしましょう。

確定申告は、青色申告と白色申告があります。それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、自身にあった申告方法を選びましょう。

確定申告の期間は1ヶ月です。それまでに正確な内容の書類を作成し、申告・納税しなければいけません。

ほかにも、青色申告の場合に受けられる特別控除で、最大65万円を適用するためにはe-Taxの利用が必須条件であり、はじめての人には難しい場面が増えることが予想されます。

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詳しく知りたい方は、「家賃収入が年間20万円以上ある場合は確定申告が必要」をご覧ください。

まず、確定申告を青色申告で行うか白色申告で行うかを決めます。次に「不動産売買契約書」や「家賃送金明細書」、「賃貸契約書」や「青色申告決算書」を用意し、確定申告書と一緒に税務署に提出します。

詳しく知りたい方は、「家賃収入の確定申告方法」をご覧ください。